Czy budowa małego domu do 70 m2 ma sens? (art. partnera)

Jakich formalności należy dopełnić podczas budowy domu bez pozwolenia?
Nowa ustawa, która znacznie ułatwia życie inwestorów i daje możliwość wybudowania domu jednorodzinnego z uproszczoną procedurą, weszła w życie z dniem 3 stycznia 2022 roku. Jest to kolejna już nowelizacja prawa budowlanego, powszechnie nazywana "Domem bez formalności". Nie oznacza to jednak, że inwestor może działać na zasadzie samowoli budowlanej, ponieważ pewne formalności muszą zostać spełnione. Główna kwestia w zakresie nowelizacji prawa budowlanego, związanego z "Domem bez formalności", będącej częścią programu "Polski Ład" zakłada wiele uproszczeń prawnych w przypadku budowy domów jednorodzinnych. Ma to na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodzin z dziećmi, a główne różnice polegają na:

• Możliwości wybudowania domu jednorodzinnego o powierzchni do 70 m2 zabudowy bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę;
• Możliwości budowy domu jednorodzinnego bez ustanowienia kierownika budowy i bez konieczności prowadzenia dziennika budowy - na zasadzie tzw. zgłoszenia z projektem domu.

Zalety i wady budowy domu 70m2
Nowe regulacje prawne to spore uproszczenia dla inwestorów, którzy do tej pory musieli pokrywać wysokie koszty, związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę i poświęcali na to dużo czas. Obecnie wystarczy samo zgłoszenie zamiaru budowy we właściwym starostwie albo urzędzie miejskim w miastach na prawach powiatu. Nowa ustawa pozwala też na budowę domów szkieletowych bez pozwolenia, a także domów z poddaszem oraz tarasem o łącznej powierzchni użytkowej do 90 m2. Zwiększa też maksymalną powierzchnię zabudowy domku rekreacyjnego, która do tej pory wynosiła do 35 m2. Obecnie, po zmianie, jest o 70 m2, co również jest dużym udogodnieniem dla inwestorów. Dzięki temu dom o powierzchni zabudowy do 70 m2 jest obecnie znacznie tańszy do wybudowania i stanowi dobrą alternatywę dla mieszkania w bloku lub większego domu jednorodzinnego. W praktyce jego budowa wymaga znacznie mniejszej liczby dokumentów niż w przypadku domów o większej powierzchni.
Jeśli chodzi o wady znowelizowanych przepisów budowlanych to wskazuje się na realne ryzyko powstania wieloobiektowych osiedli o niskiej jakości, ponieważ właściciele dużych działek mogą teraz dzielić je na mniejsze i na każdej budować dom o powierzchni do 70m2 zabudowy. W ten sposób na kilku hektarach działki może powstać nawet kilkadziesiąt budynków. W praktyce możemy mieć więc do czynienia z bardzo chaotyczną zabudową, a nawet budowaniem budynków o niskiej jakości na działkach o minimalnych wielkościach . Eksperci wskazują ponadto, że przepisy nowej ustawy w wielu miejscach nie są sprecyzowane i pojawiają się liczne wątpliwości interpretacyjne. Obawiają się też o bezpieczeństwo mieszkańców nowych domów w sytuacji gdy budowa odbywa się bez kierownika budowy i bez prowadzonego dziennika budowy.
Na jakiej działce można zbudować dom 70m2?
Jeśli chodzi o wymagania w zakresie wielkości działki to nowe przepisy wskazują, że na każde 500 m2 działki gruntu może przypadać jeden dom o powierzchni zabudowy do 70 m2.
Jakie projekty do 70 m2 kwalifikują się do budowy na nowych zasadach?
Nowe przepisy zakładają możliwość budowę domu do 70 m2 na zasadzie tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. W sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla domów do 70 m2, co ma odbyć się w terminie do 21 dni. W ramach zgłoszenia konieczne jest dołączenie projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego domu. Przepisy nie wskazują dokładnie jakie jaki to ma być dom, jednak określają, że, z założenia, powinien być niewielki i o prostej konstrukcji, aby ułatwiało to zachowanie wymogów bezpieczeństwa. W ustawie wskazano, że dopuszcza się aby dom miał nie więcej niż dwie kondygnacje. Taki projekt domu można zamówić na stronie https://www.mgprojekt.com.pl/projekty-domow-do-70-m2
Nowe przepisy "Polski Ład" wskazują że w ramach zgłoszenia istnieje możliwość wybudowania budynku wolnostojącego jednorodzinnego, którego powierzchnia zabudowy wynosi do 70 m2, a całościowy obszar oddziaływania mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany budynek. Nacisk w ustawie kładziony jest na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, a zatem konieczne jest wskazania, przez oświadczenie, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, że budynek będzie spełniał rolę mieszkalną dla rodziny i będzie zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe, natomiast nie będzie przeznaczony np. na prowadzenie działalności gospodarczej.
Jeśli chodzi o konkretne projekty domów, które spełniają te zasady to można znaleźć liczne projekty domów jednorodzinnych, w tym budynków energooszczędnych, a także domów nowoczesnych, które posiadają całkowitą powierzchnię do 70 m2 i spełniają wymagania, które zostały zawarte w nowej ustawie.
Koszt budowy domu 70m2 "Nowy Ład"
Eksperci wskazują, że wykonanie konstrukcji domu do 70 m2 mieści się obecnie w przedziale od 200 do 300 tys. zł., co jest znacznie tańsze od budowy większego domu lub zakupu mieszkania w bloku.